賃貸借・借地借家法(宅建学習)



借地借家法は、民法に規定された賃貸借契約の原則を現代社会の実状に合わせて修正している。まず、借地人及び借家人が土地建物の新所有者に対して比較的容易に自己の権利を対抗できるようにした。また、借地・借家契約について、その期間をできるだけ長く設定し、かつ契約更新を強制して契約が容易には終了できないようにした。そして、借地に関しては、借地権の譲渡や転貸をする際に本来必要な地主の承諾を得なくても代わりに裁判所の許可を得ればよいとされた。さらにこれら借地借家法の規定は、借主に不利な特約をしてその内容を変更してはならないという片面的強行規定という方法がとられている(9条、16条、21条、30条、37条)。これらに加えて家賃のうち「継続賃料」(初回契約後の家賃)に係る増減について定められた借地借家法32条1項については、多くの最高裁判例で強行規定である旨、判示されている(最高裁判決平成17年3月10日 集民 第216号389頁 など)。逆に、借主に有利な特約は許される。
以上は土地建物の賃借人にとって有利な規定であるが、そうでないものも本法には含まれる。それが定期借地権・定期借家権である。

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